Kategorie

Wszystko, co trzeba wiedzieć na temat umowy sprzedaży mieszkania

Co powinna zawierać umowa sprzedaży mieszkania


Kupno nieruchomości stanowi jedną z najważniejszych decyzji w naszym życiu. Spełniając marzenie o posiadaniu własnego domu lub mieszkania podejmujemy nie tylko ważną decyzję osobistą, ale przede wszystkim finansową i biznesową. Zakup mieszkania wiąże się ze znacznym wydatkiem finansowym, dlatego też cały proces kupna powinien być starannie przeprowadzony i zakończony, odpowiednio przygotowaną przez notariusza, umową sprzedaży. Kupując nieruchomość powinniśmy mieć zgłębioną wiedzę nie tylko na temat wybranego lokalu, ale także warunków na jakich dokonamy tej transakcji.

Oto co, każda osoba kupująca nieruchomość powinna wiedzieć na temat umowy sprzedaży

Umowa sprzedaży mieszkania


Według art.158 Kodeksu cywilnego przeniesienie własności nieruchomości następuje po podpisaniu umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego. Umowę sprzedaży mieszkania sporządza notariusz, który następnie czuwa nad prawidłowym przebiegiem aktu notarialnego chroniącego interesy obu stron. Podpisując umowę sprzedaży, strona sprzedająca przenosi prawa własności do danej nieruchomości na rzecz osoby kupującej. Osoba nabywająca natomiast płaci sprzedającemu cenę nieruchomości(w trakcie trwania aktu lub zobowiązuje się do zapłaty w określonym terminie).

Treść umowy sprzedaży mieszkania


Umowa określa strony umowy, jej przedmiot, cenę, sposób zapłaty oraz termin wydania przedmiotowej nieruchomości. W akcie notarialnym notariusz opisuje również przedłożone przez strony dokumenty. Akt notarialny zawiera także wniosek do sądu (wydział ksiąg wieczystych), który prowadzi księgę wieczystą dla danej nieruchomości o dokonanie zmiany właściciela w związku z podpisaną umową sprzedaży. Kolejnym kluczowym elementem jest dokładne określenie przedmiotu umowy. Umowa sprzedaży mieszkania musi zawierać m.in. jej adres, powierzchnię, numer księgi wieczystej oraz dane z ewidencji gruntów, budynków lub lokali. W umowie powinna się też znaleźć dokładnie określona cena sprzedaży. Brak któregokolwiek z tych elementów skutkuje nieważnością umowy.

Dokumenty niezbędne u notariusza


Obie strony w celu podpisania umowy udają się do notariusza z wymaganymi dokumentami. Sprzedający powinien przedstawić notariuszowi następujące dokumenty:
- wypis z księgi wieczystej dotyczący zbywanej nieruchomości, 
- akt notarialny sprzedaży nieruchomości, z którego wynika kiedy i od kogo je kupił, 
- w przypadku sprzedaży lokali mieszkalnych - zaświadczenie z urzędu gminy lub miasta o tym, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany, 
- zaświadczenie z administracji, że właściciel mieszkania lub domu nie ma żadnych zaległości w regulowaniu stałych opłat. 

Jedynym dokumentem, który powinien przedstawić kupujący i to w przypadku zakupu na kredyt, jest zaświadczenie z banku o udzielonej promesie na zapłatę przez bank ceny nieruchomości. Wszystkie wymienione wyżej dokumenty trzeba dostarczyć notariuszowi odpowiednio wcześniej, aby jego kancelaria miała czas na przygotowanie treści aktu notarialnego.

W czasie wizyty u notariusza zarówno sprzedający, jak i kupujący muszą mieć przy sobie dowody osobiste. Ich serię i numer, a także numery NIP i PESEL powinni przekazać notariuszowi wcześniej, bo dane te również muszą się znaleźć w tekście stosownego aktu notarialnego. 

Oryginał umowy sprzedaży mieszkania (podpisany przez wszystkie strony transakcji) pozostanie u notariusza, a kupujący i sprzedający otrzymają po jednym wypisie. Notariusz przechowuje akt notarialny pod odpowiednimrepertorium przez 10 lat. Potem jest on przekazywany do archiwum sądowego (w tym samym sądzie, który obsługuje księgi wieczyste). 

Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania


Warto zauważyć, że często przed zawarciem umowy ostatecznej u notariusza, dochodzi do podpisania umowy przedwstępnej (w formie umowy cywilno-prawnej, bądź również notarialnej).Umowa przedwstępna została uregulowana w artykułach 389 - 390 Kodeksu Cywilnego. Poprzez umowę przedwstępną strony zobowiązują się do zawarcia umowy przyrzeczonej.Umowa przedwstępna pełni przede wszystkim funkcję gwarancyjną zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej (tj. docelowej umowy sprzedaży).  Umowa przedwstępna określa warunki przeniesienia własności i składa się z następujących postanowień:
 
- określenia stron umowy przedwstępnej – imię i nazwisko osoby sprzedającej i kupującej
- zobowiązania stron do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży określonej nieruchomości
- określenia istotnych postanowień właściwej umowy sprzedaży – szczegółowy opis nieruchomości, lokalizacja, powierzchnia, numer księgi wieczystej oraz termin, w którym strony podpiszą umowę przeniesienia własności.
- określenie ceny nieruchomości i zasad płatności.

Szczególną formę umowy przedwstępnej jest umowa deweloperska, w której deweloper zobowiązuje się do wybudowania lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na kupującego.

Umowa rezerwacyjna


Zdarza się, że przed zawarciem wyżej opisanej umowy przedwstępnej lub przyrzeczonej, podpisuje się umowę rezerwacyjną. Umowa rezerwacyjna podobnie jak umowa przedwstępna określa strony umowy, cenę nieruchomości, wysokość opłaty rezerwacyjnej i uzgodnioną datę podpisania umowy przedwstępnej lub od razu umowy sprzedaży.
Trzeba pamiętać, że w aspekcie fiskalnym umowa rezerwacyjna i związania z nią określona wpłata (w formie zadatku bądź zaliczki) nie upoważnia sprzedającego do wystawienia faktury za przedmiot wskazany w umowie rezerwacyjnej, ponieważ nie stanowi ona jeszcze samego aktu nabycia przedmiotu, a jedynie „rezerwuje” taki przedmiot dla przyszłej umowy przedwstępnej bądź ostatecznej.
Reasumując - umowa sprzedaży mieszkania musi obligatoryjnie odbyć się w formie aktu notarialnego (umowa przedwstępna natomiast może mieć charakter zwykłej pisemnej umowy cywilno-prawnej). Warto wiedzieć, że przy zawieraniu umowy notarialnej, notariusz jest zobowiązany czuwać nad stosownym zabezpieczeniem praw i interesów obu stron.