Poradnik dla inwestorów poszukujących pewnego zysku pośród bogatej oferty condohoteli i aparthoteli

Czy zastanawiałeś się kiedyś jaka jest najlepsza dla Ciebie inwestycja nie wymagająca Twojego zaangażowania, bez ryzyka, a do tego przyjazna dla Twojej rodziny i przyjaciół? Czy wiesz że istnieje taki sposób inwestowania, który pozwala Ci pomnożyć pieniądze wielokrotnie szybciej niż w banku? Dowiedz się więcej o sprzedaży pokoi w systemie condo i wolności finansowej. Poznaj warunki na jakich firmy deweloperskie oferują sprzedaż pokoi hotelowych, a operatorzy podpisują umowy najmu.

1. Co to jest system condo w sprzedaży pokoi hotelowych?

System condo to inwestycja polegająca na zakupie pokoju hotelowego od firm deweloperskich przy jednoczesnym podpisaniu długoterminowej umowy najmu z operatorem gwarantującym wypłatę stałego czynszu za najem przez cały okres obowiązywania umowy. Zarządzaniem obiektu, a więc m. in.  pozyskiwaniem gości hotelowych, sprzątaniem, drobnymi naprawami i remontami,  zajmuje się tzw. operator, czyli doświadczona i profesjonalna obsługa hotelowa pod nadzorem wykwalifikowanej kadry managerskiej. Dzięki temu zupełnie nie angażujesz swojego czasu, a Twoje pieniądze pracują za Ciebie dając Ci całkowitą wolność finansową. Kupując pokój w systemie condo inwestujesz w zależności od standardu w kompleksowo wyposażony pokój w hotelach 4 i 5 gwiazdkowych lub w aparthotelu, często z bogatą infrastrukturą ze strefą SPA, w luksusowych kurortach nadmorskich, górskich lub w dużych centrach biznesowych. Oferty firm deweloperskich jednak różnią się między sobą, dlatego zanim zdecydujesz się zainwestować w pokoje w systemie condo, warto przeanalizować najważniejsze parametry oferty.

2. Wynagrodzenie właścicieli pokoi w systemie condo

Wynagrodzeniem właścicieli pokoi hotelowych jest czynsz wynikający z wieloletniej umowy najmu zawartej pomiędzy operatorem hotelu, a nabywcą pokoju hotelowego. Występują trzy metody określania wynagrodzenia:

- stała stopa zwrotu z inwestycji,
- podział przychodów lub zysków,
- zmienna stopa zwrotu - wynikająca z minimalnej stopy zwrotu oraz podziału zysków.

Wynagrodzenie jest przeliczane na stopę zwrotu, aby pokazać jaka część zainwestowanego kapitału zwróci się w okresie rocznym. Np. stopa zwrotu 7% oznacza, że 7% z zainwestowanego kapitału netto zostanie wypłacone rocznie właścicielowi pokoju hotelu w systemie condo przez wszystkie lata inwestycji.

Stopa zwrotu z inwestycji jest to pierwsza determinanta jaka decyduje o wyborze oferty w systemie condohoteli i aparthoteli. Jest ona najczęściej czynnikiem wyboru dla inwestorów. Natomiast pozornie podobne oferty pod względem stopy zwrotu mogą znacznie różnić się między sobą pod względem szczegółowych warunków. Obecnie na rynku można zainwestować w pokój hotelowy w systemie condo z 7% stopą zwrotu od ceny netto pokoju, lub 6% w przypadku akademików w Warszawie. U doświadczonych hotelarzy możemy osiągnąć stopę zwrotu na poziomie 8% liczonej od ceny wraz z wykończeniem i z pełnym wyposażeniem, a także i miejscem parkingowym. Niektórzy deweloperzy oferują nawet wyższą stopę zwrotu 8,5%. Zwrócić należy jednak uwagę czy stopa zwrotu jest liczona od ceny pokoju z wyposażeniem czy bez.

Ponadto istnieje również inna metoda wynagradzania właścicieli – podział dochodów lub zysków. Przykładowo nabywca otrzymuje czynsz w wysokości 80% wygenerowanego dochodu, pozostałe 20% to wynagrodzenie operatora.

Trzecia metoda – zmienna stopa zwrotu łączy w sobie dwie poprzednie. Polega na tym, że nabywca otrzymuje gwarantowaną stopę zwrotu, lecz na nieco niższym poziomie, np. 5%. Operator na podstawie prognoz i analiz aktualnej sytuacji na rynku hotelowym, obłożenia wynajętych pokoi i cen za dobę pobytu szacuje realny poziom zysku z inwestycji na wyższym poziomie. Następnie po zakończeniu każdego roku rozrachunkowego realizacji umowy, zyski podlegają podziałowi w określony sposób ustalony w umowie (np. 50/50 lub 70/30) co oznacza, że właściciel otrzymuje dodatkową część wypracowanego przez operatora zysku. Po rozliczeniu, jeśli wygenerowany zysk jest większy od gwarantowanej stopy zwrotu operator wypłaca właścicielowi pokoju w systemie condo np. dodatkowe 3,7%.

Niektóre oferty gwarantują coroczną rewaloryzację czynszu o wartość inflacji. Najczęściej jest to wskaźnik średniej inflacji wg GUS lub rzadziej HICP (wskaźnik inflacji obliczany dla krajów Unii Europejskiej).  

3. Pobyty właścicielskie w systemie condo

Chcesz spędzić wakacje z przyjaciółmi, zrobić prezent rodzinie? Nic prostszego. Zarabiaj na wynajmie nieruchomości a jednocześnie z niej korzystaj! Zagwarantuj w warunkach swojej umowy rozwiązanie nazywane przez deweloperów „pobytem właścicielskim”. Dzięki niemu będziesz mógł skorzystać z zakwaterowania w wybranym condohotelu lub aparthotelu, nacieszyć się atrakcyjną lokalizacją, bogatą infrastrukturą turystyczną i nowoczesnym, luksusowym wyposażeniem pokoju. Najczęściej pobyt właścicielski trwa 7 lub 14 dni w roku. Aby zagwarantować wolne miejsca gościom hotelowym okresy w najwyższym sezonie turystycznym, a więc przerwy świąteczne i okresy wakacyjne, są wyłączone. Wyjątkiem jest tu oferta developera z Karpacza, który oferuje 7 dni w wysokim sezonie. Dłuższe np. 30-dniowe wakacje we własnym pokoju w systemie condo, występują u nielicznych operatorów. W przypadku niektórych operatorów możliwość korzystania z pobytów właścicielskich wiąże się jednak z obniżeniem stopy zwrotu o 1 punkt procentowy.

Ciekawym rozwiązaniem jest inwestycja w Ustroniu Morskim, gdzie równowartość 1% stopy zwrotu jest do wykorzystania w ciągu całego roku na pobyty w ramach oferowanego hotelu 4**** i grupy hoteli HARMONY Polish Hotels stanowiących 37 obiektów w całej Polsce.

4. Koszty właścicieli pokoi w systemie condo

Nabywając wybrany apartament lub pokój w systemie condo jako pełną własność wpisaną do Księgi Wieczystej wraz z gruntem stajesz się właścicielem nieruchomości, a więc stajesz się płatnikiem podatku od nieruchomości wg stawki uchwalonej w gminie właściwej ze względu na miejsce zamieszkania lub miejsce prowadzenia działalności. Przykładowo za pokój wielkości 28 m2 w Ustroniu Morskim przy rocznym zysku z inwestycji na poziomie blisko 26 tys zł koszt podatku wynosi ok. 1 tys. zł rocznie. Podobnie wygląda sytuacja z kosztem użytkowania wieczystego. Niektórzy operatorzy pobierają również obowiązkowe opłaty na poczet ubezpieczenia lokalu. I to są najczęściej wszystkie koszty właścicieli pokoi w systemie condo, które jednak w stosunku do zysku stanowią minimalny koszt. Trzeba zaznaczyć że koszty utrzymania pokoju w systemie condo są związane tylko z posiadaniem lokalu i co do składników są identyczne jak w przypadku właściciela mieszkania na wynajem.

5. Czas trwania umowy w systemie condo

Podpisując umowę z operatorem zawieramy długoletni kontrakt na 10 do 15 lat, często z możliwością przedłużenia o kolejne lata. Tak długa umowa najmu daje inwestorowi bezpieczeństwo inwestycyjne i stałe warunki rentowności w całym okresie. Porównując do wynajmu mieszkań kiedy to umowy są zawierane średnio na 1-3 lat, a z tym związane są dodatkowe koszty pozyskania nowego najemcy, okresowego pustostanu oraz konieczności odświeżenia mieszkania po każdym najmie, rozwiązania długoterminowe są bardziej korzystne. Są wręcz wartością dodaną przy ewentualnej sprzedaży. W każdym momencie podczas trwania umowy najmu, nieruchomość w systemie condo może być swobodnie sprzedana nowemu nabywcy po cenie rynkowej. Z każdym rokiem wzrasta wartość nieruchomości, mówimy wtedy o podwójnym zysku: w formie regularnie wypłacanego czynszu oraz zysku na wzroście wartości nieruchomości po upływie czasu na jaki była zawarta umowa. Nie stanowi problemu sprzedaż pokoju w systemie condo. Doświadczeni doradcy reprezentujący firmę Reinwestuj.pl mogą pomóc w sprzedaży i znalezieniu nabywcy na rynku wtórnym. Naprzeciw oczekiwaniom klientów wychodzą też deweloperzy, proponując z góry odkup nieruchomości po zakończeniu umowy najmu bez utraty wartości nieruchomości. Stanowi to bezpieczną alternatywę dla sprzedaży nieruchomości na rynku wtórnym.

6. Ceny inwestycji w pokoje hotelowe w systemie condo

Najważniejszym czynnikiem, który wpływa na cenę pokoju w systemie condo jest lokalizacja nieruchomości. Najdroższe apartamenty znajdują się w znanych kurortach turystycznych kuszących pięknym widokiem z okna na morze lub góry oraz w centrach dużych aglomeracji, jak Warszawa, Kraków czy Gdańsk. Są to miejsca, które skupiają ogromne ilości turystów, biznesmenów szukających zakwaterowania często niezależnie od sezonu. Ciekawa stylizacja wnętrz i wysoki standard wyposażenia stanowią wyróżnik wielu atrakcyjnych ofert condohoteli.

Cena to istotny czynnik dla każdego inwestora, stanowi bowiem próg wejścia w dany model biznesowy. Przykładowo wystarczy zainwestować: 264 tys. zł  netto za apartament w pięknym otoczeniu zieleni w Ustroniu Morskim. Jeśli chcemy zainwestować większe kwoty, mamy wybór droższych lokali np. luksusowy apartament na szczycie góry w okolicy Karpacza wielkości 60 m2 to wydatek rzędu 856 tys. zł netto  podczas gdy cena 52m2 apartamentu w malowniczym 4**** hotelu w Ustroniu Morskim to nieco ponad 600 tys. zł. Należy pamiętać, że każdemu nabywcy, który zarejestruje się jako czynny podatnik VAT, nawet osobie fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej, przysługuje w pełni zwrot podatku VAT.

Jeśli samodzielne inwestowanie w nieruchomość jest wciąż poza zasięgiem, a zgromadzone środki nie wystarczą na zakup apartamentu, z innowacyjną ofertą naprzeciw oczekiwaniom wszystkich klientów wyszła platforma DOinwestuj.pl . Wystarczy zainwestować już kwotę 103 tys. zł netto kupując 33% udziałów w pokoju w systemie condo na tych samych warunkach inwestycyjnych i biznesowych co standardowe oferty, aby uzyskać stopę zwrotu 8% w skali roku.

Niezależnie jak duże środki się inwestuje należy dokładnie przeanalizować warunki umowy lub skontaktować się z doświadczonymi doradcami. Zapraszamy do kontaktu i zapoznania się z ofertami.