Najem instytucjonalny a okazjonalny - którą umowę wybrać do zabezpieczenia swoich interesów jako wynajmujący
Najem instytucjonalny a okazjonalny - którą umowę wybrać do zabezpieczenia swoich interesów jako wynajmujący
Inwestowanie w nieruchomości na wynajem to jedna z najpopularniejszych form lokowania kapitału. Niezależnie od tego, czy posiadasz jedno mieszkanie, czy zarządzasz portfelem apartamentów w nowoczesnym condohotelu, kluczem do sukcesu jest odpowiednie zabezpieczenie swoich interesów. Polskie prawo oferuje dwa specjalne tryby najmu, które znacząco wzmacniają pozycję wynajmującego w porównaniu do standardowej umowy – najem okazjonalny oraz najem instytucjonalny. Wybór między nimi nie jest jednak oczywisty i zależy od skali prowadzonej działalności oraz profilu inwestora. Analizując dylemat, jakim jest najem instytucjonalny a okazjonalny, warto dokładnie zrozumieć mechanizmy działania obu rozwiązań, aby podjąć świadomą decyzję, która zminimalizuje ryzyko i zmaksymalizuje rentowność inwestycji.
Czym jest najem okazjonalny i dla kogo jest przeznaczony?
Najem okazjonalny to forma umowy dedykowana osobom fizycznym, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Jest to najpopularniejsze rozwiązanie dla prywatnych właścicieli mieszkań, którzy chcą się uchronić przed problemami z nieuczciwymi najemcami i potencjalnie długotrwałym procesem eksmisji. Kluczowym elementem tej umowy jest oświadczenie najemcy, składane w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się on egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego. Co najważniejsze, najemca musi wskazać inny lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku konieczności opuszczenia wynajmowanej nieruchomości. Do umowy należy dołączyć również oświadczenie właściciela tego lokalu zastępczego, wyrażające zgodę na przyjęcie najemcy. Dzięki tym dokumentom, w sytuacji gdy najemca po zakończeniu umowy nie chce się wyprowadzić, wynajmujący może wszcząć uproszczoną procedurę eksmisyjną, omijając konieczność prowadzenia długotrwałego procesu sądowego i zapewniania lokalu socjalnego. Warunkiem skuteczności umowy jest jej zgłoszenie do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Porównując najem instytucjonalny a okazjonalny, ten drugi jest zdecydowanie bardziej dostępny dla początkujących inwestorów i osób wynajmujących pojedyncze nieruchomości.
Najem instytucjonalny – rozwiązanie dla profesjonalistów i inwestorów
Najem instytucjonalny, jak sama nazwa wskazuje, został stworzony z myślą o profesjonalnym rynku. Mogą z niego korzystać wyłącznie podmioty prowadzące działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali – zarówno osoby fizyczne z zarejestrowaną firmą, jak i spółki prawa handlowego. Jest to idealne narzędzie dla inwestorów zarządzających portfelem nieruchomości, deweloperów oferujących mieszkania na wynajem czy operatorów aparthoteli. Podobnie jak w najmie okazjonalnym, tutaj również najemca składa u notariusza oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Istnieje jednak fundamentalna różnica, która stanowi o sile tego rozwiązania - najemca w swoim oświadczeniu przyjmuje do wiadomości, że w przypadku konieczności wykonania obowiązku opróżnienia lokalu nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego. Nie musi on wskazywać żadnego lokalu zastępczego, co eliminuje istotną barierę formalną i praktyczną, obecną w najmie okazjonalnym. Dla inwestora posiadającego kilkadziesiąt apartamentów w condohotelu, gdzie rotacja najemców jest wyższa, a zarządzanie musi być efektywne, jest to kluczowe uproszczenie. Rozważając najem instytucjonalny a okazjonalny, profesjonalny inwestor niemal zawsze powinien skłaniać się ku pierwszej opcji z uwagi na jej biznesowy charakter i wyższy poziom zabezpieczenia.
Najem instytucjonalny a okazjonalny – kluczowe różnice w procedurze eksmisji
Kwestia eksmisji to główny obszar, w którym ujawniają się najważniejsze różnice decydujące o wyborze umowy. W obu przypadkach proces jest znacznie uproszczony w stosunku do standardowej umowy najmu, która jest mocno obwarowana przepisami Ustawy o ochronie praw lokatorów. W przypadku najmu okazjonalnego, po bezskutecznym wezwaniu do opróżnienia lokalu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Z takim dokumentem udaje się do komornika, który może przystąpić do eksmisji do lokalu wskazanego wcześniej przez najemcę. Proces jest szybki, ale jego powodzenie zależy od realnej możliwości przeprowadzenia się najemcy pod wskazany adres. Z kolei w przypadku najmu instytucjonalnego procedura jest jeszcze bardziej efektywna. Ze względu na brak wymogu wskazywania lokalu zastępczego i zrzeczenie się prawa do lokalu socjalnego, komornik nie napotyka na te same przeszkody. To sprawia, że eksmisja jest praktycznie gwarantowana i przebiega sprawniej. W kontekście inwestycji, gdzie każdy miesiąc pustostanu to strata, ta różnica jest kolosalna. Dlatego w debacie najem instytucjonalny a okazjonalny, z perspektywy minimalizacji ryzyka i zapewnienia płynności finansowej portfela nieruchomości, najem instytucjonalny oferuje znacznie solidniejszą ochronę kapitału inwestora.
Zabezpieczenie inwestycji w apartamenty, condohotele i aparthotele – którą umowę wybrać?
Decyzja o wyborze umowy powinna być podyktowana charakterem i skalą inwestycji. Jeśli jesteś osobą fizyczną, która zainwestowała oszczędności w jedno lub dwa mieszkania na wynajem i nie prowadzisz firmy, najem okazjonalny będzie dla Ciebie optymalnym i w pełni wystarczającym rozwiązaniem. Zapewnia solidną ochronę, a formalności, choć wymagają wizyty u notariusza i zgłoszenia w urzędzie skarbowym, są do jednorazowego załatwienia. Sytuacja zmienia się diametralnie, gdy mówimy o inwestowaniu na większą skalę. Zakup apartamentu w condohotelu lub aparthotelu, gdzie lokal jest częścią większego, profesjonalnie zarządzanego obiektu, wiąże się z prowadzeniem działalności gospodarczej. W takim modelu biznesowym najem instytucjonalny a okazjonalny przestaje być dylematem, a staje się oczywistym wyborem. Umowa instytucjonalna jest skrojona na miarę potrzeb przedsiębiorcy. Upraszcza procedury, minimalizuje ryzyko związane z problematycznymi najemcami i pozwala na efektywne zarządzanie wieloma lokalami jednocześnie. Daje pewność, że w razie problemów, odzyskanie kontroli nad nieruchomością będzie szybkie, co jest kluczowe dla utrzymania ciągłości przychodów i rentowności całej inwestycji. Wybór umowy najmu instytucjonalnego to po prostu profesjonalne podejście do biznesu, jakim jest wynajem nieruchomości.
Koszty i formalności – co warto wiedzieć przed podpisaniem umowy?
Pod względem formalnym i kosztowym obie umowy mają kilka punktów wspólnych, ale i istotne różnice. Zarówno najem okazjonalny, jak i instytucjonalny wymagają zawarcia umowy na piśmie pod rygorem nieważności oraz wizyty u notariusza w celu złożenia przez najemcę oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Koszt notarialny jest zbliżony i zazwyczaj nie przekracza kilkuset złotych (często pokrywa go najemca lub strony dzielą się nim po połowie). Jednak kluczowe rozróżnienie dotyczy statusu wynajmującego i obowiązków formalnych. Przy najmie okazjonalnym wynajmujący musi być osobą fizyczną i ma obowiązek zgłoszenia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu 14 dni. Zaniechanie tego obowiązku sprawia, że umowa staje się zwykłą umową najmu, pozbawioną przywilejów związanych z uproszczoną eksmisją. Natomiast przy najmie instytucjonalnym wynajmujący musi być przedsiębiorcą, co wiąże się z koniecznością prowadzenia działalności gospodarczej. Nie ma tu jednak obowiązku zgłaszania samej umowy do urzędu skarbowego. Ostateczny wybór między najem instytucjonalny a okazjonalny sprowadza się więc do prostego pytania: czy wynajem jest dla Ciebie dodatkowym dochodem, czy podstawą działalności biznesowej? Odpowiedź na nie jednoznacznie wskaże, która z tych dwóch umów będzie właściwym i najbezpieczniejszym fundamentem Twojej inwestycji w nieruchomości.
Zapraszamy do zapoznania się z ofertą apartamentów inwestycyjnych:
